Adakah anda sedang mencari cara untuk mendapatkan tunai dalam jumlah yang besar dengan menggunakan aset hartanah anda?
Ramai rakyat Malaysia yang mencari informasi tentang pajak geran rumah di Bank Rakyat sebenarnya sedang mencari solusi kewangan untuk masalah aliran tunai, modal perniagaan, atau penyatuan hutang (debt consolidation).
Sebelum anda melangkah ke cawangan Bank Rakyat, terdapat satu pembetulan konsep yang sangat penting untuk difahami. Dalam sistem perbankan di Malaysia, tiada istilah “pajak” untuk geran rumah seperti mana anda memajak emas di Ar-Rahnu.
Istilah perbankan yang tepat adalah Pembiayaan Semula Hartanah (Refinancing) atau Pembiayaan Perumahan-i.
Artikel Mohonduit.com ini akan mengupas secara mendalam bagaimana anda boleh mencairkan nilai geran rumah anda di Bank Rakyat, syarat kelayakan, kos terlibat, dan mengapa ini mungkin pilihan terbaik berbanding pembiayaan peribadi.
Apa Maksud Sebenar Pajak Geran Rumah?
Dalam bahasa pasar atau perbualan harian, kita sering menggunakan perkataan “pajak” atau “gadai” apabila ingin menukar sesuatu aset kepada wang tunai.
Namun, dalam konteks institusi kewangan rasmi seperti Bank Rakyat:
- Ar-Rahnu (Pajak Gadai Islam): Hanya untuk emas dan barangan kemas. Prosesnya pantas (siap dalam 15-30 minit) dan anda dapat tunai segera.
- Pembiayaan Perumahan-i (Refinance): Ini adalah proses menyerahkan geran rumah anda kepada bank sebagai cagaran untuk mendapatkan pinjaman tunai (cash out). Proses ini melibatkan peguam, penilaian hartanah (valuation), dan mengambil masa antara 3 hingga 5 bulan.
Jadi, apabila anda ingin “pajak geran rumah di Bank Rakyat”, anda sebenarnya sedang memohon untuk Pembiayaan Semula (Refinance).
Berbanding memohon Pembiayaan Peribadi (Personal Loan), menggunakan geran rumah sebagai cagaran menawarkan kelebihan berikut:
- Kadar Keuntungan Lebih Rendah: Kerana ada cagaran, risiko bank lebih rendah.
- Tempoh Bayaran Panjang: Boleh ditarik sehingga 35 tahun (umur maksimum 70 tahun), menjadikan komitmen bulanan lebih kecil.
- Jumlah Pembiayaan Tinggi: Bergantung kepada nilai pasaran rumah anda semasa.
Mengapa Memilih Bank Rakyat untuk Pembiayaan Semula?
Sebagai antara bank koperasi Islam terbesar di Malaysia, Bank Rakyat menjadi pilihan utama terutamanya bagi kakitangan kerajaan, badan berkanun, dan juga pekerja swasta.
Berikut adalah sebab utama produk Pembiayaan Perumahan-i Bank Rakyat menjadi tumpuan:
1. Pematuhan Syariah
Bank Rakyat menggunakan konsep Tawarruq yang bebas daripada unsur riba. Akad jual beli komoditi digunakan untuk menghalalkan transaksi pembiayaan, memberikan ketenangan minda kepada peminjam Muslim.
2. Pakej Pembiayaan Fleksibel
Bank Rakyat menawarkan margin pembiayaan yang tinggi (biasanya sehingga 90% daripada nilai hartanah).
Jika rumah anda sudah habis bayar dan nilai pasarannya kini RM500,000, anda berpotensi mendapatkan tunai (cash out) sehingga RM450,000 (tertakluk kepada kelayakan gaji).
3. Tiada Yuran Pemprosesan
Kebanyakan pakej pembiayaan perumahan di Bank Rakyat tidak mengenakan yuran pemprosesan (processing fee), yang mana boleh menjimatkan kos permulaan anda.
Syarat Kelayakan Pajak Geran (Refinance) di Bank Rakyat
Untuk memastikan permohonan anda tidak ditolak mentah-mentah, pastikan anda memenuhi kriteria asas berikut.
Bank di Malaysia sangat teliti dalam menyemak kemampuan bayar balik peminjam.
Kriteria Pemohon
- Warganegara: Malaysia sahaja.
- Umur: Minimum 18 tahun dan tidak melebihi 70 tahun pada tamat tempoh pembiayaan.
- Pendapatan: Mempunyai pendapatan tetap yang boleh dibuktikan (Slip gaji, penyata KWSP, atau penyata bank untuk peniaga).
- Rekod Kredit: Bebas daripada senarai hitam (blacklist) atau muflis. Rekod CCRIS dan CTOS mestilah bersih (tiada tunggakan bayaran pinjaman lain melebihi 2 bulan).
Kriteria Hartanah
- Hartanah (rumah/kedai/tanah) mestilah atas nama pemohon sendiri atau nama bersama (joint name).
- Geran mestilah sedia ada (sudah keluar) sama ada pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).
- Bagi hartanah leasehold, baki tempoh pajakan mestilah mencukupi (biasanya bank mahu baki melebihi 20-30 tahun selepas tamat tempoh pembiayaan).
Proses Permohonan Hingga Dapat Tunai
Jangan tertipu dengan janji manis “tunai segera” dari ejen tidak bertauliah. Proses undang-undang hartanah di Malaysia memakan masa.
Berikut adalah realiti proses di Bank Rakyat:
1. Semakan Nilai Pasaran
Sebelum ke bank, anda perlu tahu berapa nilai rumah anda. Anda boleh membuat semakan kasar melalui laman web hartanah seperti Brickz.my atau bertanya kepada penilai hartanah berdaftar.
2. Penyediaan Dokumen
Sediakan fail lengkap yang mengandungi:
- Salinan Kad Pengenalan.
- Slip gaji 3 bulan terkini.
- Penyata Bank 3 bulan terkini (pengkreditan gaji).
- Penyata KWSP terkini.
- Salinan Geran Rumah (Hakmilik).
- Perjanjian Jual Beli (S&P) lama – jika ada.
3. Permohonan & Penilaian Rasmi
Hantar permohonan di cawangan Bank Rakyat. Pegawai bank akan melantik Penilai Hartanah Panel (Valuer) untuk melawat rumah anda dan mengeluarkan laporan penilaian rasmi.
4. Kelulusan & Surat Tawaran
Jika DSR (Debt Service Ratio) anda lepas dan nilai rumah mencukupi, bank akan mengeluarkan Surat Tawaran.
Anda perlu tandatangan surat ini untuk setuju dengan kadar keuntungan dan tempoh bayaran.
5. Proses Peguam
Peguam bank akan menyediakan dokumen perjanjian pembiayaan dan gadaian (charge).
Jika rumah anda masih ada hutang dengan bank lama, peguam akan menguruskan proses tebus hutang (redemption) terlebih dahulu.
6. Disbursement
Setelah proses tukar nama gadaian di Pejabat Tanah selesai, barulah Bank Rakyat akan melepaskan wang tunai ke dalam akaun simpanan anda.
Kos-Kos Tersembunyi Yang Wajib Anda Tahu
Ramai yang terlupa bahawa proses “pajak geran” ini melibatkan kos hangus. Jangan anggap jika pinjaman lulus RM100,000, anda akan dapat bersih RM100,000.
Berikut adalah kos yang biasanya akan ditolak siap-siap daripada jumlah pembiayaan:
- Yuran Penilaian (Valuation Fee): Dibayar kepada syarikat penilai. Kos sekitar 0.25% – 0.5% dari nilai rumah.
- Yuran Guaman (Legal Fee): Kos penyediaan dokumen perjanjian dan duti setem. Ini biasanya kos paling besar (boleh mencecah ribuan ringgit).
- Insurans/Takaful (MRTT/MLTT): Bank Rakyat mewajibkan perlindungan Takaful untuk melindungi pembiayaan sekiranya berlaku kematian atau cacat kekal kepada peminjam.
Anda boleh minta pegawai bank untuk memasukkan kos-kos ini ke dalam jumlah pembiayaan (capitalise into loan) supaya anda tidak perlu keluar duit poket pendahuluan yang banyak.
Perbandingan Refinance Rumah vs Pembiayaan Peribadi
Mana satu lebih berbaloi? Lihat jadual perbandingan mudah ini untuk situasi di Malaysia:
| Ciri-Ciri | Pembiayaan Semula (Pajak Geran) | Pembiayaan Peribadi (Personal Loan) |
| Kadar Keuntungan | Rendah (Sekitar 4% – 5%) | Tinggi (Sekitar 6% – 18%) |
| Tempoh Bayaran | Panjang (sehingga 35 tahun) | Pendek (maksimum 10 tahun) |
| Jumlah Tunai | Tinggi (ikut nilai rumah) | Terhad (ikut gandaan gaji) |
| Masa Proses | Lama (3 – 5 bulan) | Cepat (2 hari – 2 minggu) |
| Kos Proses | Tinggi (Legal + Valuation) | Rendah / Tiada |
Jika anda perlukan duit segera (minggu ini juga) dan jumlahnya kecil (bawah RM20,000), ambil Personal Loan. Tapi jika anda perlu RM100,000 ke atas untuk satukan hutang dan rendahkan komitmen bulanan, Refinance adalah jawapannya.
Kesimpulan
Hasrat untuk pajak geran rumah di Bank Rakyat adalah langkah kewangan yang bijak jika matlamat anda adalah untuk mendapatkan modal besar dengan kadar keuntungan yang rendah.
Ia adalah instrumen terbaik untuk menyusun semula kewangan keluarga (financial restructuring).
Namun, ingatlah bahawa ini adalah komitmen jangka panjang. Rumah anda adalah pertaruhannya. Kegagalan membayar balik boleh menyebabkan rumah dilelong.
Jika anda serius, semak dahulu baki hutang rumah semasa dan nilai pasaran rumah anda hari ini.
Kemudian, berjalanlah ke cawangan Bank Rakyat terdekat untuk mendapatkan kiraan kelayakan yang tepat daripada pegawai pembiayaan.
Leave a Comment